Législation /Financement

Le Pass-Foncier® :
un dispositif performant d'accession à la propriété

Issu d’une convention entre les pouvoirs publics et le 1% logement, le Pass-Foncier® offre aux foyers à revenus modestes une nouvelle
opportunité de devenir propriétaires. Il
s'appuie sur une synergie gagnante entre l'Etat, les collectivités locales, les banques, les professionnels du bâtiment et le 1% logement. Ce "portage foncier" permet de s'acquitter dans un premier temps du coût du bâtiment, puis de celui de terrain. En vigueur jusqu'au 31 décembre 2010, le Pass-Foncier® mise sur 20% de propriétaires supplémentaires sur le territoire national.

Pass-Foncier

Un objectif de 30 000 logements neufs financés à l'aide d'un
Pass Foncier® est prévu dans le cadre du plan de relance
Crédit photo : Fotolia©Fantasista

 
Les points forts du Pass-Foncier®

1 - L'échelonnement de la dépense dans le temps. Présentée sous l’appellation "Maison à 15€ par jour" par le Ministère du Logement en 2008, le Pass-Foncier® offre comme principal avantage d'échelonner son investissement dans le temps. Il s'agit d’abord de payer les murs, puis, lorsque les prêts souscrits pour la construction sont remboursés, le terrain.
2 - Le choix entre maison ou appartement. Initialement destiné à l'achat d'une maison individuelle, il vise également, depuis mai 2009, l'acquisition d'un logement dans un immeuble collectif.
3 - A la croisée de plusieurs sources de financement. Le mécanisme est efficace car il permet à son bénéficiaire de croiser plusieurs aides ou subventions : une aide de la commune, un Prêt à Taux Zéro doublé puis éventuellement majoré, une avance du 1% logement, un taux de TVA réduit à 5,5% et un Prêt à l’Accession Sociale (PAS).
4 - Un dispositif sécurisé. En cas d’accident de la vie ou d’impayé, les bénéficiaires ont la garantie de voir leur habitation rachetée et d'être relogés.

Priorité aux primo-accédants et aux logements neufs
Afin de bénéficier du Pass-Foncier®, les candidats à l'accession à la propriété doivent respecter trois critères cumulatifs. En premier lieu, la procédure n'est déclenchée qu'à la condition de bénéficier d'une subvention de 3000 à 5000 € attribuée par la mairie du lieu d’implantation du logement. Il doit également s'agir d'un projet de résidence principale et d'une première acquisition. Enfin, le ménage doit disposer de ressources inférieures aux plafonds de ressources Prêt Social de Location-Accession déterminés par l’arrêté du 2 décembre 2005. Par ailleurs, le Pass-Foncier® est exclusivement destiné à financer l'acquisition ou la construction de logements neufs dans la limite du coût maximum précisé ci-après.


Coût TTC d'acquisition
ou de construction
du projet au m2

Quelle zone de référence ?

Le classement des communes par zone a été défini
par l'arrêté du 19/12/2003 accessible sur www.legifrance.com. Les communes du Lauragais sont classées en zone B ou C.
Le plafond de coût d'acquisition ou de construction
du projet et le plafond annuel de ressources
sont fonction du classement de la commune
.

Zone B2
Zone C
2 400,00€
2 100,00€

Repères - Plafonds annuels de
ressources PSLA des candidats au Pass-Foncier®
Nbre de personnes destinées
à occuper le logement
Zone B ou C
1
23 688,00 €
2
31 588,00 €
3
36 538,00 €
4
40 488,00 €
5 et plus
44 425,00 €

Le 1% logement et ses organismes affiliés (CIL)
Créé après guerre, le 1% logement est destiné à améliorer les conditions de vie des salariés. Aujourd'hui toutes les entreprises de plus de 20 salariés, hors secteur public et agricole, cotisent auprès d'organismes affiliés au 1% logement tels que les CIL (Comités Interprofessionnels pour le Logement). En contre-partie, ces organismes départementaux sont tenus de mettre en oeuvre des programmes d'accession à la propriété comme le Pass-Foncier®.

Un dispositif, deux me-sures : les modalités du portage foncier
Afin d'apporter une ré-ponse sur mesure aux ménages porteurs de projet, le Pass-Foncier® a prévu deux dispositifs d'accompagnement. Dans les deux cas, c'est une filiale d'un organisme 1% logement (le CIL) qui intervient en vue de faciliter l’acquisition du terrain par l’accédant, soit par une acquisition différée, soit par un prêt différé. Le dispositif permet de ménager un délai de 25 ans pendant lequel l'accédant va payer les murs dans des conditions normales de prêt. Ce n'est qu'à l'issue de cette période qu'il devra s'acquitter du prix du terrain.

Le Pass-Foncier® Bail à construction
Le principe du bail à construction est le suivant : le bénéficiaire du Pass-Foncier®, s’engage à construire son habitation sur le terrain du bailleur, ici le CIL, et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail. A l'issue de cette période, qui lui a permis d'assumer le paiement de la construction, il s'acquitte du prix du terrain. Le Pass-Foncier® Bail à construction est exclusivement destiné à financer l'achat ou la construction d'une maison individuelle neuve. Le CIL signe, dans le même temps, avec l’accédant, un bail à construction et une promesse de cession du terrain au terme du bail. Le prix du terrain est plafonné à 40 000€ en zone B et 30 000€ en zone C. La durée du bail ne peut être inférieure à 18 ans et supérieure à 25 ans. C'est à échéance du bail que l'accédant doit régler le prix du terrain à l'organisme. S'il n'est pas en mesure de le faire, il aura la possibilité, pendant maximum 15 ans, de payer un loyer correspondant à la mensualité d’un prêt aux meilleures conditions de marché. A l’issue de cette période, l’accédant devient pleinement propriétaire du terrain. Il a également la liberté d’acheter le terrain quand il le souhaite, avant l'échéance du bail.

Accession Propriété


Le dipositif Pass Foncier® permet en cas
d'accession sociale à la propriété, de dissocier
le paiement du foncier et du bâti.
Crédit photo : Fotolia©Franz Pfluegl

Le Prêt Pass-Foncier® à remboursement différé
Dans ce cas, l'achat peut porter sur une maison individuelle ou un logement situé dans un immeuble collectif. Le CIL contracte un prêt qui fait l'objet, au terme de 25 ans maximum, d'un paiement différé. Pendant la durée du prêt, l'accédant se limite à régler les intérêts, soit 1,25% par an pour les salariés d'une entreprise cotisant au 1% logement, et 2,5% pour les autres. A l'issue du prêt, le propriétaire est tenu de rembourser le montant du capital emprunté sur une période maximale de 10 ans. Le bénéficiaire du dispositif a également la possibilité de s'acquitter du montant du prêt dès qu'il le souhaite, et d'accéder à la propriété de façon anticipée.

Repères - Montant maximum du Pass-Foncier®
(Bail à construction ou Prêt à remboursement différé)
Zone B1
Zone B2
Zone C
45 000,00€
40 000,00€
30 000,00€

L'ouverture à des sources complémentaires de financement
Quelles que soient les modalités choisies, le Pass-Foncier® est très efficace grâce au vivier d'aides auquel il donne accès. Cumulées, elles permettent parfois d'obtenir un financement du projet immobilier à hauteur par exemple de 20%. Pour ce faire, l'accédant peut s'appuyer sur :
- une subvention publique, en général communale, de 3000 à 5000€. L'accédant doit saisir sa mairie qui rendra sa décision par délibération. Afin d'inciter les collectivités locales à soutenir ce dispositif d'accession sociale à la propriété, l'Etat a choisi de subventionner lui-même une partie de l'aide, cet aspect du dispositif reste cependant transparent pour l'accédant,
- un taux de TVA réduit à 5,5% sur les opérations d'acquisition et de construction d’un logement neuf destiné à être affecté comme résidence principale,
- un Prêt à Taux Zéro (PTZ) doublé, puis majoré d'un montant de 10 000 à 12 500€ sous certaines conditions (en fonction du niveau de ressources du ménage et du nombre de personnes destinées à occuper le logement),
- un Prêt à l'Accession So-ciale (PAS). Sollicité auprès de votre banque, il ouvre droit à l’Aide personnalisée au logement (APL) qui prend en charge une partie des mensualités de remboursement.

Simulation d'une acquisition financée par le Pass-Foncier® dans le Lauragais

Situation de famille : un couple marié avec deux enfants gagnant 2 800 € net par mois ayant un projet de construction en zone B2 d'un montant de 180 000 € (dont le terrain à 70 000 €)
Subvention communale : ••4 000 €
TVA à 5,5%, soit
••14 699 € d'économie
Prêt Pass-Foncier® d'un
••montant de 40 000 €
PTZ doublé et majoré
••de 60 200 €
PAS 75 782 €

Le remboursement mensuel s'élève à 800 € soit un taux d'effort* de 29%. (*Le taux d'effort est le rapport entre la dépense en logement d'un ménage et son revenu)

Ce nouveau dispositif peut constituer un vrai coup de pouce pour les ménages qui souhaitent accéder à la propriété. Perçu comme un des outils permettant de lutter contre la morosité du marché de l'immobilier, le Pass-Foncier® doit servir les intérêts de toutes les parties prenantes. Pour cela, il est impératif que chacun joue son rôle : le territoire, la banque partenaire, les acquéreurs et les professionnels de l'habitat.

En dehors du prix, l'accédant a une totale liberté dans le choix du terrain, il peut être communal comme privé.

Isabelle Barèges

 

 


 

 





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