Législation /Financement

Le permis de construire : ce qu'il faut savoir Un permis de construire est nécessaire lorsqu'on veut, bien sûr, bâtir une maison, mais également si l'on envisage de réaliser certains travaux sur une construction existante. C'est le Code de l'urbanisme qui fixe les conditions à remplir pour obtenir un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. Au niveau local, les règles d'urbanisme fixées par la commune peuvent compléter les dispositions générales prévues par le Code de l'urbanisme.

Le permis de construire est exigé pour toute construction (même lorsqu'elle ne comporte pas de fondation), ainsi que pour les travaux sur une construction existante, à partir du moment où ils en changent la destination (par exemple, transformation d'une pièce d'habitation en local professionnel), qu'ils en modifient l'aspect (percement de fenêtres) ou le volume (extension de l'habitation par l'ajout d'une véranda de plus de 20 m2), ou encore lorsque les travaux sont réalisés dans le but de créer un ou plusieurs niveaux supplémentaires à la construction.

Les travaux tels que le ravalement, la construction de murs de moins de deux mètres de hauteur ou la création d'une surface supplémentaire de moins de 20 m2 ne nécessitent qu'une déclaration préalable de travaux. L'installation de capteurs solaires thermiques sur la toiture d'une maison fait également l'objet d'une déclaration préalable.

Quant aux petits travaux d'entretien (peinture, changement de fenêtres, ajout de volets...), ils ne nécessitent aucune démarche particulière. Cependant, il faut veiller à ce que les matériaux utilisés et leurs teintes soient conformes aux dispositions du Plan local d'urbanisme (PLU), s'il existe et s'il prévoit de réglementer ce type d'intervention.
En cas de doute, le plus sûr est de s'adresser à la mairie de la commune sur le territoire de laquelle se situe le terrain ou l'habitation pour laquelle les travaux sont prévus. Par ailleurs, les professionnels du bâtiment (artisans, entrepreneurs), s'ils ne peuvent connaître toutes les règles applicables dans chaque commune, ont cependant une bonne connaissance des démarches préalables à réaliser dans certains cas particuliers (et notamment lorsque la construction se situe à proximité d'un site historique).

Quelles démarches effectuer ?

Le permis de construire, tout comme la déclaration préalable de travaux, doit être demandé à la mairie ; différents documents lui seront annexés, en fonction des opérations qui seront réalisées (construction, rénovation, extension...). Généralement, il faut constituer un dossier en quatre exemplaires, comprenant le formulaire de demande de permis de construire, le plan de situation du terrain, le plan de masse de la construction, et les plans des façades. En outre, des photos ainsi qu'une notice décrivant le paysage et l'insertion de la construction dans son environnement peuvent être demandés. Le cas échéant, la demande de prêt aidé par l'État doit être remplie en même temps. Les travaux ne peuvent pas commencer avant la décision d'attribution de ce prêt.

Il faut compter entre 2 et 6 mois pour l'instruction du dossier ; au-delà de ce délai, si aucune décision n'a été notifiée, le permis est considéré comme octroyé.

Lorsque le permis de construire est obtenu, et un mois avant le début des travaux, il faut adresser à la mairie (en deux exemplaires) une déclaration de l'objet et de la nature des matériaux utilisés ; au début des travaux, une déclaration d'ouverture de chantier doit également être envoyée à la mairie (trois exemplaires). Un panneau affiché sur le terrain doit comporter le nom du propriétaire, la date du permis et la nature des travaux entrepris.

Urbanisme et respect des sites classés

Si la municipalité a mis en place un PLU (anciennement Plan d'occupation des sols), elle précisera les contraintes à respecter. Celles-ci peuvent porter sur le respect de distances entre les constructions et les voies de circulation, l'aspect général de la construction ou certains points précis portant, souvent, sur les couleurs des murs extérieurs, des toitures et des volets. En l'absence de PLU, c'est le Règlement national d'urbanisme (RNU) qui s'applique.

Par ailleurs, dans le cas où la construction se situe à proximité d'un monument historique (visible depuis ce dernier, ou en même temps que lui, dans la limite d'un périmètre n'excédant pas 500 mètres), une autorisation préalable doit être délivrée par le ministre chargé des Affaires culturelles. La délivrance d'un permis de construire tient lieu d'autorisation préalable s'il est revêtu du visa de l'architecte des Bâtiments de France. Attention : un monument classé n'est pas forcément isolé ; un groupe de bâtiments, voire un village dans son ensemble peuvent être classés. Le Canal du Midi est un monument historique, et toutes les constructions qui le bordent tombent sous le coup de la réglementation s'appliquant aux sites classés.

Les constructions bordant le Canal du Midi, monument historique, sont soumises à une réglementation spécifique

Dominique BARDEL

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Emprunts, primes et subventions : comment financer ses travaux ? Pour financer une acquisition, il est généralement nécessaire de recourir au crédit auprès d'un établissement bancaire, pour souscrire un prêt traditionnel, un prêt réglementé, ou élaborer un plan de financement combinant ces deux modes de financement. Les prêts réglementés sont de différents types : prêts d'épargne logement (PEL), prêt à taux zéro, prêts conventionnés, prêt à l'accession sociale (PAS), etc. Ils se distinguent par leurs taux d'intérêt extrêmement bas. Mais la plupart d'entre eux sont soumis à des conditions ou à des contraintes particulières, et parfois réservés à l'acquisition d'un logement neuf.
	De nombreuses solutions de financement sont proposées par les établissements de crédits ; il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence
Les prêts complémentaires, eux, sont destinés à compléter un prêt principal. Même si leur montant est en principe limité, leur taux d'intérêt est extrêmement compétitif, et ils sont considérés comme de l'apport personnel par les établissements bancaires.

Le prêt d'épargne logement

Le prêt d’épargne logement est un prêt à taux réduit, qui s’obtient après une phase d'épargne préalable, moyennant des versements réguliers sur un plan ou un compte d’épargne logement.

Le prêt doit être demandé dans un délai maximum de deux ans suivant la date de clôture du plan.

Les opérations financées doivent concerner la résidence principale, et portent sur l'achat d’un terrain, le coût de la construction, de l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, de l’agrandissement, des travaux d’amélioration.

Le montant maximum d’un prêt issu d’un plan d'épargne logement (PEL) est de 92 000 €, et de 23 000 € si le prêt est issu d’un compte épargne logement (CEL). On peut cumuler deux prêts issus de ces deux types d'é-pargne, mais leur montant total ne doit pas dépasser 92 000 €. Le CEL doit être ouvert depuis un minimum de 18 mois ; il est rémunéré à 2 %, et permet d'emprunter sur 2 à 15 ans, au taux de 3,5 %. Quant au PEL, il comprend une période d'épargne de 4 ans (pouvant être prolongée jusqu'à 10 ans). Il offre une rémunération annuelle de 3,50 %, prime d'État incluse en cas de réalisation d'un prêt épargne logement, et de 2,50 % dans le cas contraire. La prime d'État est égale à 2/5 des intérêts calculés à 2,50 % et plafonnée à 1 525 €. Les intérêt du PEL sont exonérés d'impôts sur le revenu, mais sont soumis aux prélèvements sociaux. Le montant du prêt dépend également des sommes épargnées, et son taux annuel effectif global est de 4,87 %.

Le prêt à 0 %

Le prêt à 0 % (ou prêt à taux zéro) présente de nombreux avantages : taux d’intérêt nul, durée et montant des remboursements adaptés aux revenus de l’emprunteur... Depuis le 1er février 2005, il est possible d'en bénéficier pour l’acquisition de logements anciens sans condition de travaux. Il s'agit d'une avance remboursable sans intérêt accordée aux familles de ressources modestes (le plafond de ressources dépendant de la composition du foyer), et pour la résidence principale uniquement. Ce prêt est accessible aux emprunteurs qui ne sont pas encore propriétaires d'une habitation. Il finance au maximum 20 % de l'opération, avec un plafond qui dépend de la composition de la famille et de la localisation géographique. Dans certains cas, il peut être complété par un prêt de la municipalité ou du Conseil général.

Le prêt à taux zéro est accordé, dans la limite d’un prêt par opération, pour financer la construction d’un logement (comprenant, si nécessaire, l'achat du terrain), l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation ou ayant déjà été occupé (et éventuellement les travaux d’amélioration nécessaires) ; les annexes et dépendances du logement concerné sont prises en compte dans le financement.

Si la construction est achevée depuis plus de 20 ans, un état des lieux portant sur la conformité du logement aux normes de surface et d’habitabilité est établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d’une assurance professionnelle. Cet état des lieux est annexé au dossier de prêt. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l’octroi du prêt à 0 % est subordonné à leur réalisation.
Tant que le prêt à 0 % n’est pas intégralement remboursé, le logement ne peut pas être utilisé comme résidence secondaire, ni comme local professionnel.

En cas de vente ou de donation du logement, l’emprunteur doit rembourser intégralement le capital restant dû. Pour conserver le bénéfice du prêt (sous la forme d’un transfert du capital), l'emprunteur doit acquérir un autre logement ouvrant droit à un financement par prêt à 0 %.

Le prêt d'accession sociale

Le prêt d'accession sociale (PAS) bénéficie d'une aide de l'État. Il est accordé à un taux avantageux aux personnes qui acquièrent leur résidence principale et aux propriétaires qui font des travaux dans le logement qu'ils occupent. Il est accordé par la plupart des établissements banquiers.

Son obtention est soumise à des conditions de ressources ; un plafond de revenus, variant en fonction du nombre de personnes occupant le logement, ne doit pas être dépassé (voir tableau).

Le PAS permet de financer l'achat d'un logement neuf ou la construction d'une maison, ainsi que son terrain. Il peut également être contracté lors de l'achat d'un logement ancien et le cas échéant, des travaux d'amélioration nécessaires. Ce logement doit correspondre, après travaux éventuels, à des normes de confort et de surfaces minimales. Si le logement a plus de 20 ans, un état des lieux doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction, qui vérifiera que le logement respecte les normes minimales de confort et de surface réglementaires. La liste des experts pouvant dresser cet état des lieux est disponible auprès des organismes prêteurs. Les propriétaires occupants peuvent financer des travaux d'amélioration, d'économie d'énergie, d'agrandissement ou de transformation en logement d'un local non destiné auparavant à l'habitation. Les travaux doivent atteindre un montant minimum de 4 000 €.

Le prêt d'accession sociale peut couvrir jusqu'à 100 % du coût de l'opération, qui comprend notamment, toutes taxes comprises : le prix du terrain, les frais d'assurance dommage-ouvrage, certaines taxes afférentes à la construction, les frais d'état des lieux obligatoires en cas d'acquisition d'un logement de plus 20 ans, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation. Les frais d'instruction de dossier du prêt et les frais notariaux ne sont pas pris en compte.

Le financement peut être complété avec un apport personnel ou un prêt complémentaire.
La durée du PAS est comprise entre 5 et 25 ans. L'emprunteur peut opter pour un taux fixe, révisable ou modulable, comme pour tout prêt "classique". le taux variant selon les établissements de crédit, il est conseillé de consulter plusieurs prêteurs et de faire jouer la concurrence.

Si l'emprunteur perd son emploi après une période d'un an à partir de la signature du contrat de prêt, l'établissement de crédit accordera un report gratuit des échéances en fin de prêt. Ce report est égal à 50 % des mensualités du PAS (et le cas échéant, du prêt à 0 %), dans la limite de 12 échéances, fractionnables en deux fois maximum. Une deuxième période de report de 12 mois est possible au-delà de la 8ème année de remboursement du prêt.
Les frais de dossier pour l'ouverture d'un PAS sont limités à 500 €. Une hypothèque (ou privilège) est obligatoire lorsque le montant du PAS est supérieur à 15 000 €. Les frais de notaire sont réduits. Il est possible d'obtenir une allocation personnalisée au logement (APL), afin de faire face au remboursement d'un PAS.

Le prêt 1 % logement

Les entreprises occupant au moins 10 salariés doivent cotiser au titre de la participation des employeurs à l'effort de construction. C'est dans ce cadre que l'emprunteur, à partir du moment qu'il est salarié au sein d'une telle entreprise, peut demander à bénéficier du prêt 1 % logement, qui lui sera accordé soit par l'employeur, soit par un organisme collecteur. La demande de prêt est à faire auprès de l'employeur, même dans le cas où le prêt est consenti par un organisme collecteur.

Le montant du prêt employeur ne peut dépasser 50 % du prix de revient final de l'opération. Ce montant est porté à 60 % du coût des travaux pour les propriétaires occupants (transformation, agrandissement ou amélioration) dont les revenus sont inférieurs aux plafonds des prêts PAS. Le taux d'intérêt du prêt 1 % ne peut dépasser 3 %, frais de dossier et assurances comprises, s'il est accordé directement par l'employeur ; s'il est accordé par un organisme collecteur, le taux d'intérêt est de 1,5 % hors frais de dossier et coût de l’assurance. La durée du prêt est de 20 ans maximum. Étant donné son faible taux d'intérêt, le prêt 1 % logement est considéré par les banques comme faisant partie de l'apport personnel.
Les fonctionnaires ne peuvent bénéficier du prêt 1 % logement, mais ils ont droit à un prêt spécifique. Si les conjoints travaillent dans deux entreprises différentes qui cotisent chacune au titre du 1 % logement, chacun pourra obtenir un prêt employeur, dans la limite du montant du plafond applicable.

Le prêt est octroyé pour financer l'achat d'un terrain et la construction d'une maison, d'un logement neuf, d'un logement ancien avec ou sans travaux, des travaux d'amélioration ou d'agrandissement, ou encore la transformation d'un local en habitation. Le logement financé avec un prêt 1 % logement doit être destiné à la résidence principale. Dans le cas d'un achat de terrain avec le prêt employeur, il est obligatoire de faire construire dans les 4 ans qui suivent l'obtention du prêt. Pour l'acquisition d'un logement ancien suivie de travaux d'amélioration, le logement doit avoir plus de 20 ans et les travaux doivent représenter au moins 20 % du prix de revient final de l'opération. Ils doivent être terminés au plus tard 24 mois après l'acquisition du logement.

Pour acquérir une nouvelle résidence principale, un prêt relais peut être obtenu dans le cadre du 1 % logement, dans le cas où l'emprunteur est amené à déménager pour des raisons professionnelles, ou a perdu son emploi. Dans l'un et l'autre cas, le prêt relais peut représenter jusqu'à 70 % de la valeur vénale du logement vendu par l'emprunteur.

Les salariés d'une entreprise assujettie au 1 % logement, dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources du prêt à 0 %, peuvent bénéficier d'une aide lorsqu'ils doivent faire face à une forte réduction de leurs ressources (chômage, divorce...). Cette aide prend la forme d'une avance remboursable sans intérêt ; elle doit être affectée au remboursement des mensualités des prêts ayant financé l'acquisition de la résidence principale.

Le principal inconvénient de ce prêt est que son attribution n'est pas automatique, même si l'on réunit tous les critères préalables ; elle peut dépendre de l'ancienneté dans l'entreprise, ou l'ensemble des ressources réservées au prêt 1 % logement peut avoir déjà été attribué...

Le prêt conventionné

Il s'agit d'un prêt à taux plafonné en fonction de la durée d'emprunt, accordé sans condition de ressources. En revanche, le prix du logement acheté ou construit est plafonné. Il donne droit à l'aide personnalisée au logement (APL). Il peut être octroyé pour financer des opérations concernant l'habitation principale, portant sur la construction, l'achat d'un terrain, les travaux de réparation sur des logements achevés depuis au moins 10 ans.

La durée initiale des prêts conventionnés est fixée à 5 ans au minimum et 30 ans au maximum, quelle que soit l'opération financée. Cette durée d'amortissement peut être prolongée jusqu'à 35 ans ou réduite sans durée minimale. Un remboursement anticipé est possible à tout moment.

Le taux d'intérêt est déterminé à partir d'un taux de référence de 3,65 %. Les établissements financiers peuvent ajouter une marge qui varie selon la durée des prêts et la nature du taux. L'addition des deux représente le taux maximum au-delà duquel le prêt ne peut être valablement consenti. Ce taux n'est plus très avantageux aujourd'hui par rapport aux crédits classiques. Cependant, un nouveau prêt conventionné, appelé "Prêt social de location-accession" (PSLA) a été créé, pour permettre à des ménages sans apport personnel d'acquérir un logement dans le cadre d'une location-accession (contrat permettant à un locataire d'acquérir la propriété de son logement au bout d'un certain temps). Ce dispositif permet aux ménages dont les revenus sont inférieurs à ceux ouvrant droit au prêt d'accession sociale (PAS) de bénéficier d'avantages fiscaux.

Dominique BARDEL

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L’Anah, pour financer une rénovation Il est possible de bénéficier d'une aide qui prendra en charge une partie des dépenses de rénovation ou d'amélioration de l'habitat. Le propriétaire bailleur ou occupant peut effectivement prétendre à une subvention de l'État, attribuée par l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah). Elles concernent les travaux dans des immeubles anciens (achevés depuis plus de 15 ans) à usage d'habitation principale, et sont soumises, dans certains cas, à condition de ressources.

Les subventions peuvent également être attribuées, dans des conditions particulières, aux communes ou groupements de communes qui se substituent à des propriétaires défaillants pour effectuer des travaux dans des logements insalubres ou dangereux, ou à des associations chargées du logement des personnes défavorisées.

L'Anah peut attribuer en outre des subventions aux syndicats de copropriétaires, afin de financer des travaux portant sur les parties et équipements communs d'un immeuble faisant l'objet du plan de sauvegarde ou situé dans le périmètre d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH).

Les propriétaires occupants ne peuvent prétendre à une subvention de l'Anah que dans la mesure où leurs ressources sont inférieures à certains plafonds. Par ailleurs, ils doivent occuper le logement pendant 9 ans au moins.

La réglementation prévoit un plafond de base, applicable dans le cas général, et des plafonds majorés applicables à certaines situations particulières : logement ou immeuble insalubre ou en péril, immeuble ou logement faisant l'objet d'un plan de sauvegarde ou situés dans une OPAH, travaux destinés à l'adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou défavorisées. Les plafonds sont revalorisés chaque année au 1er janvier.

Les aides régionales et départementales

Le tableau ci-contre présente les principaux financements proposés par les collectivités territoriales, dans le cadre de la construction ou de la rénovation d’une habitation principale. Cette liste n’est pas exhaustive, et est susceptible d’évoluer ; aussi, il est vivement recommandé de s’adresser à sa Région, son département ou sa commune pour connaître les dernières mesures en vigueur.

Ces informations sont publiées à titre purement indicatif : elles sont susceptibles de modifications. Renseignez-vous auprès des organismes pour obtenir des informations valides à la date de vos travaux.