Les maisons du Lauragais

Acheter neuf ou ancien en 6 points-clés

Entre les deux, le cœur des français balance toujours. En 2014, 705 000 transactions ont été enregistrées sur le secteur de l'ancien et 300 000 logements neufs ont été construits. Dans les deux cas, pour les français, l'acquisition d'un bien immobilier demeure l'acte le plus engageant de leur vie (36 %), plus que la signature d'un CDI (35 %), le mariage ou le PACS (29 %)1! Dans le même temps, les experts s'accordent à dire que les taux d'emprunt n'ont jamais été aussi bas, c'est donc bien le moment d'acheter. Avant cela, il est essentiel de se poser les bonnes questions.

La construction d'une maison neuve est un projet passionnant. Selon ses caractéristiques, il faut compter un délai de 12 à 18 mois. crédit photo : Fotolia©Romolo Tavani

1- Neuf/Ancien : quelles définitions ?
Au regard de l'administration fiscale, on entend par "logement neuf" un logement qui n'a jamais été habité ni utilisé avant son acquisition. Il peut s'agir d'un logement achevé, appelé aussi "clé en main", ou d'une vente en l'état de futur achèvement ou "achat sur plan". Sur le marché immobilier, le logement neuf désigne aussi un hébergement revendu par le premier acquéreur dans un délai de moins de 5 ans après la date de son achèvement. Au vu de la loi, le logement ancien est donc un logement de plus de 5 ans. Sur le marché immobilier et au regard de certaines réglementations, acoustiques notamment, on parle plutôt de logement ancien pour désigner un logement dont la construction est antérieure au 1er juillet 1970.

2 - Un vrai choix de vie
Choisir entre le neuf et l'ancien fait davantage l'objet de discussion lorsque la transaction se décide à deux ou que le déménagement est prévu en famille. On assimile volontiers le logement ancien à la campagne et le logement neuf à l'espace urbain ou péri-urbain. Des exceptions existent cependant par milliers. En tout état de cause, le choix entre les deux catégories d'hébergement sera également fonction de la localisation du projet d'acquisition. Sur certaines zones, l'une ou l'autre des deux catégories sera mieux représentée et donc plus facilement accessible. De même, les zones rurales ou péri-urbaines attireront les acquéreurs qui ne souhaitent pas obligatoirement prioriser la proximité des commerces, des écoles ou des transports. A contrario, et en cœur de ville, les acquéreurs seront plus à même de se positionner sur du logement ancien, les logements neufs y étant moins répandus.

3- Des contraintes bien spécifiques
L'ancien : le charme avant tout Dans un logement ancien, les travaux sont plus fréquents et les charges d'entretien peuvent être plus importantes (réfection de la toiture, ravalement de façade, travaux d'isolation…). Au plan architectural, l'ancien bénéficie cependant du charme des matériaux de construction traditionnels que sont la pierre et le bois. La rénovation de ce type d'habitat par des artisans spécialisés peut participer à l'évolution et à la préservation d'un patrimoine attirant les acquéreurs à la recherche d'authenticité. Parmi eux, certains nouveaux propriétaires laisseront libre cours à leur imagination en associant tradition et modernité. L'ancien attire en effet les propriétaires à la recherche d'un bien unique qu'ils pourront, avec l'aide des professionnels, façonner à leur guise. De même, c'est également sur le segment du logement ancien que les acquéreurs à la recherche de biens atypiques se tourneront en priorité.

Le neuf : un habitat moderne et fonctionnel - En parallèle, acquérir un logement neuf permet de s'assurer une tranquillité pendant 10 à 20 ans. L'acquéreur est en totale confian-ce puisque le logement est livré sous garanties de parfait achèvement, biennale ou décennale, du constructeur et des artisans. Pour cette raison mais également en raison de leurs nombreux savoir-faire, il conviendra d'avoir re-cours à des artisans et des constructeurs pour mener à bien le chantier de la future maison. Dans le temps, l'habitat neuf a, de prime abord, moins vocation à évoluer que le logement ancien et demandera pour ce faire de lourds investissements.

4- Quelles tendances côté prix ?
A l'achat, le logement neuf est plus élevé que l'ancien, de l'ordre de 20 à 30 % de plus. Cependant, son coût d'entretien est moins im-portant et l'on peut y réaliser de vraies économies d'énergie. Sur le long terme, ce n'est donc pas le critère financier qui primera pour faire son choix. Notez cependant que les frais de notaire sont moins élevés : de 3 à 4 % du montant de la transaction dans le neuf (biens acquis comme "immeuble à construire" - VEFA - ou construction de maison) contre environ 6 à 8 % dans l'ancien.

5- Quid des mesures d'incitation financière ? - Un logement neuf peut bénéficier d'un Prêt à Taux Zéro et d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties. Par ailleurs, dans le cadre d'un investissement locatif, la loi Pinel offre de nouveaux avantages fiscaux aux acquéreurs. Ils consistent en des réductions d'impôts conséquentes conditionnées à l'engagement de louer un logement neuf et à usage d'habitation principale. Il faut cependant que ces logements répondent aux normes de la Réglementation Thermique 2012. L'engagement de l'investisseur peut être de 6, 9 ou 12 ans et conditionne la réduction d'impôt octroyée (12 % pour une période de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans). En parallèle, le bâti ancien peut désormais également bénéficier de certaines aides à l'acquisition comme le Prêt à Taux Zéro ou à la rénovation telles que le Crédit d'impôt Transition Energétique (CITE) ou l'éco-prêt à Taux Zéro.

>> Point d'actualité : le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Il s'agit d'un prêt immobilier sans frais de dossier et dont les intérêts sont à la charge de l'État, attribué sous conditions de ressource aux personnes n'ayant pas été propriétaires depuis au moins deux ans. Depuis le 1er janvier 2015, son octroi a été assoupli via la suppression de la condition de performance énergétique et l'ouverture aux logements anciens. Dans ce dernier cas, l'habitation doit être située dans une commune rurale spécifiée à l'adresse suivante : www.territoires.gouv.fr/ptz-rural-pres-de-6-000-communes-concernees" et 25 % du coût total de l'opération doivent être affectés à des travaux d'amélioration. Le PTZ a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2017. Plus d'informations sur www.economie.gouv.fr.

6- Neuf et ancien : des conditions d'emprunt favorables sur tous les types d'acquisitions
On note que les taux d'intérêt n'ont jamais été aussi bas, ils s'établissent dans certains établissements bancaires autour de 2,40 %. En pratique, ce taux record permet, pour une mensualité identique, de gagner 20 % de pouvoir d'achat sur une durée de 20 ans. En comparaison à ces dernières années, les conditions d'octroi tendent à s'assouplir et il est désormais envisageable de contracter un prêt de longue durée (plus de 25 ans) sans apport. Pour rappel, dans le cadre de l'examen du dossier, certaines règles de-meurent : l'emprunteur ne doit pas dépasser un certain taux d'endettement et la mensualité un niveau moyen établi à 33 % des revenus net de l'emprunteur. Si les candidats à la propriété présentent un profil très rassurant, avec apport personnel, le taux moyen peut être abaissé.

Isabelle Barèges

1/ Enquête IFOP "Les français et l'immobilier", juin 2014