Les maisons du Lauragais

Bien choisir son terrain à bâtir Dans la course à la maison idéale, il y a ceux qui choisissent de faire construire ! Pour cela, il convient de trouver un terrain répondant à la fois à ses critères en termes d'espace et d'environnement ainsi qu'à certaines normes de constructibilité. Couleur Lauragais se penche sur la marche à suivre en prenant soin de rappeler quelques points de vigilance.

Quels critères privilégier ?
Afin d'optimiser sa recherche de terrain à bâtir, il est utile, en premier lieu, de dresser une liste de critères classés selon leur ordre d'importance. Localisation, environnement, superficie, nature du sol, exposition, la liste peut être plus ou moins longue selon le projet. Il conviendra de hiérarchiser chacun d'entre eux afin de déterminer les éléments pouvant, s'il y a lieu, faire l'objet d'une négociation.

Le certificat d'urbanisme : une garantie indispensable
Pour être constructible, le terrain doit être classé comme tel dans le Plan Local d'Urbanisme voté en Conseil Municipal. En lotissement, le terrain est réputé constructible, cependant, il est conseillé de s'en assurer en consultant le certificat d'urbanisme qui lui est attaché. Ce document officiel qui donne une foule d'informations indispensables, n'est pas obligatoire mais chaudement recommandé. Il renseigne le droit de l'urbanisme applicable à un terrain (la densité autorisée, à savoir, le nombre de m2 de plancher par rapport à la surface du terrain, l'aspect extérieur, la destination du local selon qu'il s'agit d'une local d'habitation, commercial ou professionnel), les limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique, droit de préemption...), les taxes applicables ou encore la viabilité du terrain à savoir son raccordement à divers réseaux (électricité, voirie, assainissement…). Le Certificat d'Urbanisme opérationnel indique, en outre, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet de construction et donne l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain. Pour obtenir un certificat, il convient de s'adresser à la mairie via le formulaire cerfa n°13410 téléchargeable sur www.service-public.fr. Les délais de réponse sont respectivement de 1 et 2 mois en fonction de la catégorie de document sollicitée.

Que dit le COS ?
Le Coefficient d'Occupation des Sols est un coefficient permettant de calculer la surface de plancher maximale autorisée sur un terrain donné. Par exemple, avec un COS de 0,30 sur un terrain de 1000 m2, la surface de plancher maximale sera de 300 m2.

Ecarter les secteurs sauvegardés ou zones à risque
Un terrain situé en secteur sauvegardé impliquera une interdiction totale de construction ou le respect de conditions pouvant s'avérer très contraignantes au regard du projet initial. En effet, l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) doit s'assurer de la meilleure intégration de la nouvelle habitation et peut, en conséquence, mettre son véto à certains projets d'aménagement. Grâce au Plan de Prévention des Risques naturels prévisibles (PPR), il est également possible d'identifier tout terrain présentant un risque naturel (inondations, incendies, secousses…). Ce plan est annexé au Plan local d'Urbanisme. Pour aller plus loin, il est conseillé d'effectuer une étude de sol consistant à extraire du terrain un cylindre composé des couches composant son sous-sol. Cette étude permettra notamment de déterminer le type de fondations recommandées ou de déceler certaines cavités qui pourraient fragiliser la construction. Un sol argileux, qui s'assèche en période estivale ou se gorge d'eau en cas de fortes précipitations, présentera quant à lui un risque de travail des murs dans le temps.

Dans le cadre de l'achat d'un terrain à bâtir, il convient de s'assurer auprès de la mairie qu'il n'existe pas de droit de préemption urbain susceptible d'être exercé par le maire de la commune pour réaliser un projet urbain d'intérêt général. Crédit photo : Mairie d'Aurin

Le recours aux professionnels
Trouver le terrain idéal est un travail à temps plein ! Les professionnels, à condition d'être bien renseignés, opèrent un premier tri sur le marché en écartant les terrains qui demanderont de trop grandes concessions par rapport aux critères de recherche de départ. Informés des terrains nouvellement disponibles, ils permettent d'économiser du temps et de l'énergie. Au fait de la santé du marché, de ses perspectives d'évolution et des prix en vigueur, les intermédiaires s'avèrent par ailleurs utiles en phase de négociation. Enfin, ils encadreront l'achat du terrain au plan juridique en accomplissant toutes les formalités utiles à la conclusion d'un compromis de vente jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Isabelle Barèges

1 - "Les logements d'hier, d'aujourd'hui et de demain, vus par les Français", sondage Louis Harris Interactive de mai 2011